জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি
জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি প্রিয় পাঠক আপনাদের পড়ার উদ্দেশে কিছু কথা, জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি তা সম্পর্কে আজ বিস্তারিত আলোচনা করব সম্পূর্ণ পোস্ট টি পড়ার আগে সূচিপত্রটি দেখেনিন তাহলে আপনার প্রয়োজন অনুসারি আপনি টপিক যাচাই করে পড়তে সুবিদা হবে জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি তা তাহলে চলুন সূচিপত্রটি দেখে নেওয়া যাক।
সুচিপত্রঃ জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি
ভূমিকা
আজকে পাঠকের জন্য একটা খুব গুরুত্বপূর্ণ বিষয় নিয়ে হাজির হয়েছি বিষয়টা হচ্ছে জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি জমি সংক্রান্ত সকল তথ্য এই এই পোস্টের ভিতরে বিদ্যমান তাই সম্পূর্ণ পোস্টটি খুব ভালোভাবে পড়ুন কোন লাইন বাদ দিলে কিন্তু আপনার জানাবা বোঝা হবে না তাহলে চলুন আর দেরি না করে নিচের পয়েন্টগুলো স্টেপ বাই স্টেপ পড়ে নেই।
জমি কেনার আগে করণীয়
সবার প্রথমে জমির রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা দেখতে হবে। তারপরে জমির মজা খতিয়ান নম্বর দাগ নম্বর উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ দেখতে হবে। প্রয়োজন হলে সিএস এসএ আরএস খতিয়ান দেখতে হবে বিক্রেতা ক্রয় সূত্রে ভূমির মালিক হয়ে থাকলে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত করতে হবে। প্রয়োজনে তার সকল কাগজপত্র ফটোকপি করে এক কপি নিয়ে দেখতে হবে।
জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি সেইগুলো সম্পর্কে জানার জন্য বিক্রেতার কাছ থেকে রক্ষিত মাঠ পর্চা যাচাই করে দেখতে হবে ডিশিয়ার খাজনা দাখিল যাচাই করতে হবে জমির খাজনা বকেয়া থাকলে বকেয়া পরিষদের দায়ী ক্রেতার। বিকৃত জমি সার্টিফিকেট মোকাতমা ভুক্ত কিনা কখনো নিলাম হয়েছে কিনা তা তহশীল অফিস অথবা উপজেলা ভূমি অফিস থেকে জেনে নিতে হবে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি ক্রয়যোগ্য না।
আরো পড়ুনঃ ঘুম ভালো হওয়ার ভালো উপায় সমূহ
ক্রয় কৃত জমি কোন আদালতে মামলা মোকাদমাভুক্ত কিনা সেটা জেনে নিতে হবে। বাছাইকৃত জমিটি সরজমিনে যাচাই করে অবস্থান নকশার সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে দখল সম্পর্কে খোঁজখবর নিয়ে বিক্রেতার মালিকানা ও দখল নিশ্চিত করতে হবে সব রেজিস্টার অফিসে তল্লাশি দিয়ে জমির সর্বশেষ কেনা বেচার তথ্য জেনে নেওয়া যেতে পারে। প্রস্তাবিত জমিটি ঋণের দায়ে কোন ব্যাংক অথবা সংস্থা সাথে দায়বদ্ধ কিনা সেটা দেখে নিতে হবে।
প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা তাও দেখে নিতে হবে প্রয়োজন ক্ষেত্রে। যদি জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে বিক্রেতা সম্পত্তি ভাগাভাগির বন্টন নামা দেখে নিতে হবে সর্বশেষ নামজারি পর্চা ডি সি আর খাজনা দাখিল যাচাই করে দেখতে হবে। জমিটি কেনার সময় অবশ্যই জমির কাগজপত্র যাচাই করে সন্তুষ্ট কিনা সেটার দিকে খেয়াল রাখতে হবে।
নকশা মোতাবেক জমির অবস্থান ও পরিমাণ ঠিক আছে কিনা সেটা যাচাই করতে হবে জমিতে দখলদা তার দখল আছে কিনা সেটা দেখতে হবে সেটা কিনা একটু খেয়াল রাখতে হবে খাস জমি হলে নেওয়া যাবে না নাবালকের সম্পত্তি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বৈধ ওয়ারিশ নির্ধারণ আছে কিনা সেটা দেখতে হবে।
জমি কিনতে কি কি কাগজ লাগে
জমি কেনার আগে প্রথমেই জমিতে সশরীরে গিয়ে দেখতে হবে জমির সাথে কোন ডোবা নালা আছে কিনা। যে জমি কিনতে যাবেন সে জমির এলাকাবাসীর কাছ থেকে খোঁজখবর নিতে হবে। যেসব জমির কাগজপত্র আপনাকে বিক্রেতার কাছ থেকে ফটোকপি নিতে হবে জমির দলিল ওয়ারিশান সনদ এস এ আর এস মিউটেশন পর্চা ডিসিআর খাজনার দলিলাদি ইত্যাদি ফটোকপি সংগ্রহ করতে হবে।
এসি ল্যান্ড অফিস থেকে পূর্ব মালিকের অর্থাৎ বিক্রেতা নামে মিউটেশনের কাগজপত্র ঠিক আছে কিনা সেটা দেখে নিতে হবে এ ছাড়া রেজিস্ট্রেশন হবে না যে জমি কিনতে যাচ্ছেন ওই জমি অবশ্যই ম্যাপের আওতায় অন্তর্ভুক্ত তাই সেই ম্যাপটা দেখে জমির পরিমাণ যাচাই করে নিবেন।
জমি কেনার সময় জমির মালিকের অনলাইনে পূরনকৃত ফর্ম এর প্রিন্ট কপি এসএসসি সনদ জন্ম নিবন্ধন পাসপোর্ট অথবা ড্রাইভিং লাইসেন্স বাড়ি ভাড়া রশিদ অথবা ইউটিলিটি বিলের কপি ফটোকপি করে নিবেন। জমির মৌজা খতিয়ান নম্বর দাগ নাম্বার উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ যাচাই করতে হবে।
জমি রেজিস্ট্রি করার নিয়ম
জমি ক্রয়ের সময় জমির বিক্রি জন্য জমির বায়না নামক সম্পূর্ণ করা হলে তা রেজিস্ট্রি করতে হবে জমির বায়না নামা সম্পাদনের তারিখ থেকে এক মাসের মধ্যে বায়নাটি রেজিস্ট্রি করতে হবে দলিল রেজিস্ট্রি করার সময় মালিকানা যাচাই করে নিতে হবে জমি রেজিস্ট্রি ফি বাবদ যদি সম্পত্তির মূল্য পাঁচ লাখ টাকার বেশি না হয় তাহলে ফ্রি ৫০০ টাকা ৫ লাখ টাকার বেশি কিন্তু ৫০ লাখ টাকার কম হলে ফ্রি এক হাজার টাকা ৫ লাখ টাকার কম হলে ৫০০ টাকার বেশি নয়
আরো পড়ুনঃ ড্রাইভিং লাইসেন্স করার সহজ উপায়
২০ লাখ টাকার নিচে হলে ১৫০০ টাকার কম নয় দুই হাজার টাকার বেশি নয়।উভয়পক্ষকে দুইজন করে চার জনের সাক্ষী নিয়ে যেতে হবে জমি রেজিস্ট্রেশন করার জন্য জমি রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করার জন্য একজন উকিল কিংবা মুহুরী লেখক জোগাড় করতে হবে। জমি ক্রয় করার সময় প্রয়োজনে বায়া দলিল সংযুক্ত করতে হবে।প্রয়োজন ক্ষেত্রে ওয়ারিশ অনদ অংশীদার জমি ক্রয় বিক্রয় করার ক্ষেত্রে গ্রহণ করতে পারে।
জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি
জমির সঠিক মালিকানা আছে কিনা সেটা যাচাই করা। সম্পত্তির সর্বশেষ খতিয়ান দাতার নিজ নামে আছে কিনা তা যাচাই করা হালসন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর পরিষদ আছে কিনা সেটা দেখে নিতে হবে পূর্বে ভূমি উন্নয়ন পর জমা দেওয়া থাকলে সেটার ফটোকপি করে একটা পেপার নিয়ে নিতে হবে জমি খাস কিনা সেটা যাচাই করে নিতে হবে।
ব্যাংক কিংবা কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের সাথে জমিটির কোন সম্পর্ক আছে কিনা সেটা যাচাই করে নিতে হবে তার জন্য একজন ভালো লেখক এর সহযোগিতা নিতে হবে যেন কোন ধরনের কোন সমস্যা না হয় দলিল রেজিস্ট্রির পর আমিন দ্বারা জমি মেপে সীমানা নির্ধারণ করে রাখতে হবে জমিতে আপনার দখলাদির জন্য জমিতেই ব্যবহারের জন্য চাষাবাদ গাছপালা রোপন ঘরবাড়ি ইত্যাদি নির্মাণ করে রাখুন
নিয়মিতভাবে প্রতিবছর ভূমি উন্নয়ন কর পরিষদ করুন সম্পত্তিগণের মূল মালিক যদি মারা যায় তাহলে জীবিত ওয়ারিশগণের সম্পত্তি নিজ নিজ অংশ পৃথকীকরণের জন্য নিজের মধ্যে বন্টন নামা দলিল প্রস্তুত করে রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি এবং ভূমি অফিসে নামজারি করতে হবে। জমিটি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় সরকারি কোন বাধা-নিষেধ আছে কিনা সেটা দেখে নিতে হবে জমির মালিকানা খতিয়ান যাচাই করে নিতে হবে সে ক্ষেত্রে আপনি কোন পেশাদার আইনজীবীর সাহায্য নিতে পারেন।
জমি খারিজ না করলে কি হয়
জমি খারিজ না করা থাকলে যদি পূর্ববর্তী মালিক চাই সেই জমি আবারও বিক্রি করতে পারবে জমিটি যেহেতু তার নামেই এখনও খারিজ করা রয়েছে সেজন্য বর্তমানে সেই জমির মালিক বলে দাবি করতে পারবেন। আপনি যদি ওয়ারিশ হিসেবে কোন জমির মালিক হন তাহলে খারিজ না করা পর্যন্ত আপনি জমির সম্পূর্ণ মালিক হবেন না।
নামজারি করার নিয়ম
নামজারি হলো একটা সহজ প্রক্রিয়া যার মাধ্যমে আপনি মালিক হিসেবে পরিপূর্ণতা লাভ করবেন।
নামজারি করার জন্য আপনার মূল আবেদন ফরম এবং এক কপি পাসপোর্ট সাইজের ছবি বাধ্যতামূলক থাকতে হবে। প্রকৃত মালিকের জাতীয় পরিচয় পত্র অথবা জন্ম সনদ অথবা পাসপোর্ট অথবা জাতীয়তা সনদ রাখতে হবে।
বাধ্যতামূলক সূত্রে মালিক হলে দলিলের সার্টিফাইড ফটোকপি রাখতে হবে। আবেদন ফ্রম এর সকল তথ্য সঠিকভাবে পূরণ করতে হবে। আপনার কাগজপত্র সব ঠিক আছে কিনা এটা চেক করার জন্য নিকটস্থ মুহুরীর কাছে থেকে চেক করে নিতে পারেন।
জমি ক্রয় বিক্রয় চুক্তিনামা
জমি ক্রয় বিক্রয়ের জন্য অবশ্যই উপজেলা ভূমি অফিসের অধীনে রেজিস্টার অফিসে অর্থাৎ ভূমি রেজিস্ট্রার অফিসে গিয়ে জমি বিক্রয় অথবা ক্রয়ের কাজটি সম্পন্ন করতে হবে। জমি ক্রয় বিক্রয় চুক্তি নামার জন্য অবশ্যই বায়না নামার জন্য কিছু টাকা জমা দিয়ে রাখতে হবে। সেখানে সাক্ষী গনের সাক্ষী লিপিবদ্ধ করা থাকবে এতে করে উভয়পক্ষ একটি নিরাপত্তাবোধ করবে কারণ জমিটি ক্রয়-বিক্রয়ের কথাবার্তা হয়ে গেছে।
এবং সে সম্পর্কে অবশ্যই কিছু টাকা পরিশোধ করে দিয়েছে এবং বাকি টাকা দিতে পরিশোধ করবে। বিভিন্ন গবেষণাদের মতে জমি বিক্রয় করার জন্য তার দলিল হস্তান্তর করতে হয় তবে এ দলিলটি শুধু হস্তান্তর করতে হয় তা কিন্তু না এটি লিখিতভাবে যে জমিটি ক্রয় করবে তার নামে নতুন ভাবে লিখিত হয়ে সেটি সরকারি সাপ রেজিস্টার কর্তৃক রেজিস্ট্রি করতে হয় নামজারি এবং বিভিন্ন প্রক্রিয়া ভেতর দিয়ে জমিটি বিক্রয়ের মাধ্যম সম্পূর্ণ হয়।
জমি ক্রয়ের বায়নাপত্র
জমি কেনার পর জমি মেপে সীমানা দিয়ে নিতে হবে। বাইনাকৃত জমি সীমানায় একটি সাইনবোর্ড টাঙিয়ে দিন এটা খুব গুরুত্বপূর্ণ সাইনবোর্ডে উল্লেখিত করুন যে জমির পরিমাণ এবং বায়না সূত্রে জমির মালিকের নাম ওই জমির সাথে কোন সমস্যার সম্মুখীন হলে জমির মালিকের সাথে খোলামেলা আলোচনা করুন চূড়ান্ত জমি রেজিস্ট্রেশন এর জন্য খুব বেশি তাড়াহুড়ো করবেন না
জমি বায়নাকৃতভাবে ক্রয় করতে হলে আপনাকে যে ফিস জমা দিতে হবে সেগুলো হল রেজিস্ট্রেশন ফি ৫০০ টাকা ইস্টাম ৩০০ টাকা ইফি ১০০ টাকা এন ফি 160 টাকা এনএনপি ২৪০ টাকা হলফনামা ইস্ট্যাম্প ২০০ টাকা কোর্ট ফি ১০ টাকা ১৫১০ টাকা ভাই নাকি তো টাকা ফেরত যোগ্য হবে কিনা এটা কেষ্ট কেস ভেরি করে আপনি কিভাবে সেটা লিখিত আকারে লিখে নিবেন সেটার উপরে ডিপেন্ড করে।
ফ্ল্যাট ক্রয় বিক্রয় চুক্তিনামা
ফ্লাট ক্রয়ের আগে ফ্লাট ক্রয়ের জন্য যে চুক্তিপত্রটি থাকবে সেটি বারবার পড়ে বুঝে নেওয়ার চেষ্টা করবেন। সবচেয়ে ইম্পরট্যান্ট বিষয় হচ্ছে ফ্লাটটি কোন সময় পদ কোন কোন মাসে কোন বছরে আপনাকে হস্তান্তর করবে সেটি অবশ্যই নজরদারি করে রাখবেন। খেয়াল রাখবেন ঠিক সময় মত টাকা পরিশোধ করতে না পারলে কত পারসেন্ট হারে সুদ পরিশোধ করতে হতে পারে আপনাকে।
নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ফ্লাট হস্তান্তর না থাকলে প্রাকৃতিক দুর্যোগের জন্য দেরি হলে শ্রমিক সমস্যার জন্য দেরি হাতের বাইরে কোন পরিস্থিতির জন্য দেরি ইত্যাদি এগুলো সব ইস্পষ্ট শর্ত হিসেবে লেখা থাকবে। এই চুক্তি নামায় অবশ্যই ক্রেতা ও বিক্রেতার দুইজনেরই লিখিত মন্তব্য থাকবে। এবং টাকা অ্যামাউন্ট ও স্ট্যাম্পে অথবা দলিলে সঠিকভাবে উল্লেখ করা থাকবে।
খাস জমি কেনার নিয়ম
সবার প্রথমে বলতে চাই ঘাস জমি না কেনাই ভালো তবুও যদি অনেকেই খাস জমি কেনার অনেক আগ্রহ থাকে তাহলে কিছু অংশ যেগুলো না দেখলেই না সেগুলা একটু দেখে নিবেন। সাধারণত এই কাজ জমিগুলো ভূমিহীন মানুষরাই পেয়ে থাকে এই জন্য জমি কেনার পূর্বে অফিসে খোঁজ নিয়ে দেখুন সেই জমিটি খাস কিনা। অনেক হিন্দু নাগরিক তাদের জমি জমা পরিত্যাগ করে ভারতে চলে গেছেন
এবং সেখানে নাগরিকত্ব লাভ করে বসবাস করছেন তাদের অনেকের ভূমি অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি হিসেবে সরকারের তালিকা ভুক্ত সরকারের আওতাভুক্ত হয়েছে এ সকল জমি সরকার ছাড়া অন্য কেউ ক্রয় বিক্রয় করতে পারে না এজন্য যেকোনো জমি ক্রয়ের আগে খোঁজ নিন এগুলো সরকারের তালিকা অন্তর্ভুক্ত করা আছে কিনা। কোন জমিতে যাতায়াতের ব্যবস্থা যদি না থাকে সেটা খাস বলে গণ্য হবে
এছাড়াও ইতিমধ্যে অন্য বিক্রয়ের জন্য চুক্তিবদ্ধ কিনা বা সরকারি কোন প্রতিষ্ঠান হবে কিনা সেই দিকে একটু খেয়াল রাখবেন তাহলে সেটা খাস জমি বলে গণ্য হবে সেটা কেনা আপনার জন্য উচিত হবে না। বন্ধকৃত জমিগুলো ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য বেআইনি কোন আদালতে মামলা মোকাদামা চললে ঐ জমি কেনা বেআইনিভাবে গ্রহণ করা হবে।
দলিল বিহীন জমি খাস জমি হিসেবে গণ্য করা হবে। নাবালক থেকে কোন জমি কিনলে সেটা ঘাস বলে গণ্য হবে। খাস জমি কেনা ও বিক্রি করা দুইটাই অবৈধ তাই এগুলো থেকে বিরত থাকার চেষ্টা করবেন।
লেখকের শেষ কথা
আশা করছি সম্পূর্ণ পোস্টটি পড়ে আপনি খুব সুন্দর ভাবে বুঝতে পেরেছেন জমি ক্রয়ের পর করনীয় কাজগুলো কি কি হতে পারে সে সম্পর্কে বিস্তারিত এছাড়া আপনার মনে আরো কোন প্রশ্ন থাকলে আমাদের জানান আমরা সমাধান দিয়ে চেষ্টা করব। আরো নতুন কিছু পোস্ট পেতে আমাদেরকে ফলো দিয়ে সাথে থাকুন।
